O que muda para proprietários e condomínios?
Superior Tribunal de Justiça irá definir, em julgamento repetitivo, se a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção do condomínio é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais.
A locação de imóveis por curta temporada, especialmente por meio de plataformas digitais, voltou ao centro das discussões do mercado imobiliário.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão, em todo o país, dos processos que discutem se a previsão de destinação residencial na convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades por curtos períodos ou se, para tanto, é necessária uma proibição expressa.
A controvérsia será julgada pela Segunda Seção do STJ sob o rito dos recursos repetitivos – Tema 1.443, a partir dos Recursos Especiais nº 2.272.537 e nº 2.272.536. A tese que vier a ser fixada deverá ser observada pelos tribunais nos casos que discutam a mesma questão jurídica.
Afinal, o STJ proibiu o Airbnb nos condomínios?
Não.
A decisão não representa uma proibição geral das locações de curta duração e tampouco significa que essa modalidade esteja automaticamente autorizada em todos os condomínios.
O que o STJ pretende definir é uma questão mais específica: quando a convenção estabelece que o condomínio possui destinação residencial, essa previsão, por si só, já impede a exploração de estadias de curta duração ou seria necessária uma cláusula expressa proibindo essa atividade?
Essa distinção é importante porque muitos condomínios antigos possuem convenções que simplesmente estabelecem a utilização residencial das unidades, sem qualquer referência a plataformas digitais ou a modelos de hospedagem que sequer existiam quando esses documentos foram elaborados.
O STJ já analisou a locação de curta duração
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp nº 2.121.055/MG e entendeu que a utilização reiterada de uma unidade para contratos atípicos de curta estadia, com exploração econômica ou profissionalizada, pode descaracterizar sua destinação residencial.
Naquele caso, o Tribunal considerou que a alteração da destinação exige aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
É importante observar, contudo, que aquele julgamento analisou um caso concreto e não ocorreu sob o rito dos recursos repetitivos. O próprio STJ destaca agora que o Tema 1.443 permitirá a formação de um precedente qualificado especificamente sobre a suficiência — ou não — da cláusula de destinação residencial para impedir a locação de curta duração.
O que muda na prática?
Por enquanto, a principal consequência é processual: as ações judiciais que discutem especificamente a controvérsia delimitada pelo Tema 1.443 ficam suspensas até a definição da tese pelo STJ.
Para proprietários e investidores, porém, a discussão traz um alerta importante.
Antes de adquirir um imóvel com a intenção de destiná-lo à locação de curta temporada, não basta analisar apenas localização, preço, rentabilidade projetada e demanda turística. É fundamental verificar também a convenção do condomínio, o regimento interno, as deliberações das assembleias e a própria destinação do empreendimento.
Isso ganha especial relevância em cidades com forte mercado turístico e de segunda residência, nas quais a possibilidade de exploração por curta temporada pode influenciar diretamente a estratégia e a expectativa de retorno do investidor.
E para quem pretende comprar um imóvel para investimento?
A análise jurídica e documental do condomínio passa a ter ainda mais importância.
A possibilidade de locação de curta duração não deve ser presumida simplesmente porque outros apartamentos do edifício já são anunciados em plataformas digitais. Da mesma forma, a inexistência de uma cláusula que mencione expressamente Airbnb ou plataformas semelhantes não encerra, hoje, a discussão jurídica.
Até que o STJ fixe definitivamente a tese do Tema 1.443, cada situação exige atenção às regras internas do condomínio e às características concretas da utilização pretendida.
Segurança jurídica também faz parte de um bom investimento imobiliário
A discussão demonstra como uma decisão de compra não deve considerar apenas as características físicas e comerciais do imóvel.
Para quem compra com finalidade de investimento, conhecer previamente as possibilidades e limitações jurídicas de utilização da unidade pode ser determinante para avaliar corretamente o ativo e evitar que uma estratégia de rentabilidade projetada no momento da aquisição encontre obstáculos posteriormente.
Na Lopes Conceito, entendemos que uma negociação imobiliária segura começa com informação. Além da escolha do imóvel, é fundamental compreender sua documentação, as características do empreendimento e as regras que podem impactar sua utilização.
Lopes Conceito — experiência, credibilidade e segurança para decisões imobiliárias mais assertivas.
Conteúdo informativo elaborado com base no cenário jurídico existente em setembro de 2026. O Tema 1.443 ainda aguarda julgamento definitivo pelo STJ.
Fontes: Superior Tribunal de Justiça – Tema 1.443 e suspensão dos processos | STJ – julgamento sobre estadias de curta duração de maio de 2026 | Matéria do Portal Portas enviada como referência
