Supremo Tribunal Federal discute se empresas que atuam na compra, venda e locação de imóveis também têm direito à imunidade do ITBI na integralização de capital social.
A transferência de imóveis para o patrimônio de uma empresa é uma operação comum na estruturação de holdings familiares, na organização patrimonial e na constituição de sociedades imobiliárias.
Entretanto, uma questão tributária importante está sendo analisada pelo Supremo Tribunal Federal (STF): empresas cuja atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis podem transferir bens para integralização de seu capital social sem pagar ITBI?
A controvérsia é objeto do Tema 1.348 de repercussão geral, discutido no Recurso Extraordinário nº 1.495.108, e poderá trazer consequências relevantes para o planejamento patrimonial e empresarial.
O que está em discussão?
A Constituição Federal, em seu artigo 156, § 2º, inciso I, prevê hipótese de imunidade do ITBI na transmissão de bens e direitos incorporados ao patrimônio de pessoas jurídicas em realização de capital.
A controvérsia está na interpretação dessa regra quando a empresa beneficiária exerce atividade predominantemente imobiliária.
Historicamente, municípios têm utilizado essa característica para negar o reconhecimento da imunidade e exigir o recolhimento do imposto.
O STF está examinando se essa restrição constitucional também se aplica à integralização de capital social ou apenas a outras operações societárias, como fusões, incorporações e cisões.
Por que a decisão é importante para holdings patrimoniais?
Imagine uma família que possui diversos imóveis e decide constituir uma holding para centralizar a administração do patrimônio e organizar sua sucessão.
Para integralizar o capital da sociedade, os proprietários transferem imóveis que antes estavam registrados em seus nomes.
Dependendo do entendimento adotado pelo município, essa operação pode resultar na exigência de ITBI, gerando um custo expressivo para a estruturação patrimonial.
O julgamento poderá estabelecer maior uniformidade sobre a aplicação da imunidade nessas situações.
Qual é o entendimento em discussão no STF?
O ministro Edson Fachin, relator do processo, votou pelo reconhecimento da imunidade na integralização de capital social independentemente da atividade preponderante da empresa.
Essa interpretação admite a imunidade inclusive para sociedades dedicadas à compra, venda ou locação de imóveis, observados os limites constitucionais e jurisprudenciais.
Por outro lado, existe entendimento divergente no Tribunal, segundo o qual a atividade imobiliária preponderante afastaria o benefício.
O que muda para o mercado imobiliário?
Uma definição favorável à imunidade poderá representar maior segurança jurídica para operações de organização patrimonial e constituição de sociedades imobiliárias.
Isso não significa, entretanto, que qualquer transferência de imóvel para uma empresa estará automaticamente livre de tributação.
A natureza da operação, a efetiva integralização do capital social, os valores envolvidos e a existência de eventual simulação ou fraude continuarão sendo elementos relevantes para a análise jurídica.
Planejamento patrimonial exige segurança jurídica
É indispensável avaliar os objetivos patrimoniais, a estrutura societária, os impactos sucessórios, os custos da operação e os riscos jurídicos envolvidos.
Na Lopes Conceito, acompanhamos as mudanças legislativas e jurisprudenciais que impactam o mercado imobiliário, pois entendemos que uma negociação segura depende de informação, planejamento e conhecimento técnico.
Mais do que acompanhar o valor dos imóveis, é fundamental compreender as regras que envolvem a propriedade e a circulação do patrimônio imobiliário.
LOPES CONCEITO
Credibilidade, experiência e assertividade.
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Atualizado em 16 de outubro de 2026. O Tema 1.348 permanece em julgamento, sem tese definitiva publicada na consulta realizada para este artigo.
